物业项目经理廉洁风险点9篇物业项目经理廉洁风险点 表格清单表格序号名称使用主体备注1项目重要廉洁从业风险点专项识别、排查、防控自查表项目项目参考风险识别内容，对风险以年为单位按照频率及下面是小编为大家整理的物业项目经理廉洁风险点9篇,供大家参考。
篇一：物业项目经理廉洁风险点
清单表格序号 名称 使用主体 备注1 项目重要廉洁从业风险点专项识别、排查、防控自查表 项目 项目参考风险识别内容，对风险以年为单位按照频率及金额进行定量评价，该数据仅作为参考2 项目重要廉洁从业风险点专项识别、排查、防控对标表 廉洁风控组 廉洁风控组根据项目定量评价，结合项目日常实际及交叉评价结果输出检查、抽查、观察名单3.1.1 项目重要廉洁从业风险点专项检查表-食堂供应商管理 行政 廉洁风控组结合检查、抽查名单，进行专项检查，输出检查结果及整改报告3.1.2 项目重要廉洁从业风险点专项检查表-食堂外包方就餐管理 行政 廉洁风控组结合检查、抽查名单，进行专项检查，输出检查结果及整改报告3.2 项目重要廉洁从业风险点专项检查表-固定资产管理 行政 廉洁风控组结合检查、抽查名单，进行专项检查，输出检查结果及整改报告3.3 项目重要廉洁从业风险点专项检查表-现金交易管理 财务 廉洁风控组结合检查、抽查名单，进行专项检查，输出检查结果及整改报告3.4.1 项目重要廉洁从业风险点专项检查表-物资采购（安全）管理 安全 廉洁风控组结合检查、抽查名单，进行专项检查，输出检查结果及整改报告3.4.2 项目重要廉洁从业风险点专项检查表-物资采购（环境）管理 环境 廉洁风控组结合检查、抽查名单，进行专项检查，输出检查结果及整改报告3.4.3 项目重要廉洁从业风险点专项检查表-物资采购（工程）管理 工程 廉洁风控组结合检查、抽查名单，进行专项检查，输出检查结果及整改报告3.5 项目重要廉洁从业风险点专项检查表-客户维护资金管理 品质 廉洁风控组结合检查、抽查名单，进行专项检查，输出检查结果及整改报告3.6 项目重要廉洁从业风险点专项检查表-客户信息管理 品质 廉洁风控组结合检查、抽查名单，进行专项检查，输出检查结果及整改报告3.7 项目重要廉洁从业风险点专项检查表-空置房管理 品质 廉洁风控组结合检查、抽查名单，进行专项检查，输出检查结果及整改报告3.8 项目重要廉洁从业风险点专项检查表-停车场收费管理 安全 廉洁风控组结合检查、抽查名单，进行专项检查，输出检查结果及整改报告3.9 项目重要廉洁从业风险点专项检查表-外包单位管理 环境 廉洁风控组结合检查、抽查名单，进行专项检查，输出检查结果及整改报告3.10 项目重要廉洁从业风险点专项检查表-建渣及垃圾清运管理 环境 廉洁风控组结合检查、抽查名单，进行专项检查，输出检查结果及整改报告3.11 项目重要廉洁从业风险点专项检查表-入户维修有偿服务管理 工程 廉洁风控组结合检查、抽查名单，进行专项检查，输出检查结果及整改报告3.12 项目重要廉洁从业风险点专项检查表-委外工程管理 工程 廉洁风控组结合检查、抽查名单，进行专项检查，输出检查结果及整改报告3.13 项目重要廉洁从业风险点专项检查表-公共资源管理 商务 廉洁风控组结合检查、抽查名单，进行专项检查，输出检查结果及整改报告4 项目重要廉洁从业风险点专项检查汇总评价应用表 廉洁风控组 结合检查结果进行分数汇总并评价应用使用说明1 由项目结合自身情况填写表12 由廉洁风控组结合表1、表2进行对标，并结合日常业务管控经验确定检查、抽查、观察名单；原则上检查覆盖辖区所有项目，13个专项检查点抽检率不低于项目数量的10%3 各使用主体业务模块组成A+B检查小组（双人制），结合表3（1-13）由业务部门负责人进行宣贯及标准明确，确保检查标准清晰、直观，保障检查过程及结果公平4 由各检查小组结合表4对分数进汇总评价及结果应用，特殊事项另行反馈议定适用于可以统计日常运营业务发生的频率（年）适用于可以统计日常运营业务发生的金额（年）0分-从不发生；
1分-很少发生，发生次数在1-2次；
2分-不经常发生，发生次数在3-4次；3分-某些情况发生，发生次数在5-6次；4分-较多发生，发生次数在7-9次；
5分-经常发生，发生次数在10次以上0分-业务涉及累计金额为0元；1分-业务涉及累计金额为500元以内；2分-业务涉及累计金额为501-1000元以内；3分-业务涉及累计金额为1001-2000元以内；4分-业务涉及累计金额为2001-3000元；5分-业务涉及金额为3001元以上食堂供应商监管不力，物资采买当中以次充好，缺斤少两，个人赚取差价或谋求利益4 3 12 0外包方就餐未按公司规定申请，未核批安排就餐；外包方就餐费用个人收取未按规定转账公司账户，影响公司财务核算的真实、准确性，影响项目食堂收入；私自挪用、节流外包方相关就餐费用2 3 6 02 行政 固定资产 固定资产管理风险未按照工作需要采购或超标采购固定资产；固定资产挪为己用或他用；盗窃、丢失或损坏固定资产；未到折旧年限或无法使用时，人为违规报废固定资产，挪作他用；或报废固定资产时随意处置，未进行变卖，作为私用；或变卖报废固定资产后将所得收入己用或挪作他用3 3 9 03 财务 现金交易 现金交易风险物业费、取暖费、车位管理费等各类费用进行现金交易，难以规避个别业主将费用直接交给物业管家，管家未全额上缴的风险；现金收费过程中可能存在多收、少收、挪用，截留的风险。3 5 15 0风险等级得分交叉评价法项目重要廉洁从业风险点专项识别、排查、防控自查表
管理处
填表日期：风险识别 综合风险评估 风险评价（定量）风险编号业务模块1 行政 食堂管理 食堂管理风险可能性影响程度业务版块 风险名称 风险描述
4 财务 物资采购 物资采购风险安全、环境、工程等各类物资采购中虚假采购，采购数量与质量不符合要求，与供应商发生利益关联；采购项目不实，多报、虚报高价格；利用职务之便与供应商私下交易3 4 12 05 客服 客户关系 客户维护资金使用风险可能存在费用挪作他用风险，客户维护方法不正确，利用职权为管辖区域内亲属客户提供便利的维护方式，采取违法违规方式对客户进行维护2 3 6 06 客服 客户关系 客户信息管理风险物业管家利用职务之便向中介等商家提供业主电话；未经业主及相关人员同意随意篡改业主及相关联系人电话，违法提供客户信息并进行售卖2 5 10 07 客服 客户关系 空置房办理风险业主申请办理空置房时未按流程审批及核算，收受好处或权钱交易，为不符合空置条件的业主违规办理空置2 4 8 08 安全 安全管理 停车场收费风险公款私存，对收取的现金不按时上交财务；安管人员收款不撕票，没有办理月卡车辆长期免费占用公共资源；免费车辆不登记随意抬杆4 2 8 0
9 环境 环境管理 外包单位管理风险在日常分包方管理中，利用职务权限，修改分包方出勤信息，编造与实际出勤不符的考勤记录，影响现场服务质量，为分包方带来非正常收益；利用职务，对业务分包单位吃拿卡要，影响业务工作正常开展4 3 12 010 环境 环境管理 建渣及垃圾清运风险建筑垃圾及生活垃圾清运统计中，虚报车数或在清运中未满载清运，增加清运量，为清运商带来非正常收益4 3 12 011 工程 工程管理 入户维修有偿服务风险入户维修有偿服务标准不统一、未公示，存在违规少收费、多收费或不收费；员工私自收取业主费用维修不开单，私自收费4 3 12 0
12 工程 工程管理 委外工程管理风险1.对外包方监管不力，现场品质下降，但未进行减款（如电梯维保、消防维保）；2.维修材料及改造采购费用及数量、工程量未核对到位，虚报现场工程量等，导致费用多付，增加非人工成本；3.对施工维修期间危险源识别不到位，安全监管不到位，各种应急预案不完善，存在事故发生风险，如施工现场未采取保护措施，未采取隔离措施，未张贴安全提示标语；4.对不按合同履行情况隐瞒，协助分包单位违规继续开展业务；5.在施工过程中未按照标准施工，造成施工质量不合格，致使业主投诉，对客户满意度造成影响；6.对工程施工维修质量把控不严格，质保金清退管理监管不严存在恶意不履行清退流程隐患，影响公司声誉；7.在进行质保金清退时，未严格进行审查，轻易通过并批准，造成后期遗留问题解决需使用物业费进行等；8.故意拆分改造项目合同标段、质量不符合要求；9.不真实反映项目遗留问题，未按公司规定申报施工方问题，未按期规范执行质保金手续，会影响项目工程问题处理及现场管理，会影响地产相关费用核算，会影响合作方利益，会影响业主满意度在三方比价当中私下与相关供应商串通议价，违反公平竞争原则，从中获得不当利益。5 4 20 013 商务 商务运营 占用公共资源风险未按照工作要求进行登记和费用收取，私自出租给业主或商家使用，或从中不正当牟利，造成公司公共资源收入损失4 3 10 0
风险防控1、加强每日菜品、斤两核对，三方签字；2、加强伙食费管理，提高报销费用管控有效性；3、提高报销票据准确性及库存检查频次；4、严格合同执行；5、定期约谈合作方；6、对食堂收支情况进行公示；7、相关部门定期抽查；7、项目负责人及伙委会不定期检查。1、制定外包人员就餐制度及标准，严格落实；2、外来人员就餐严格执行请示审批流程；3、财务定期核实费用收取情况；4、外包就餐人员名单食堂公示，伙委会不定期检查；5、外包方座谈。1、制定固定资产管理办法，采购、入库按照固资采购管理办法进行；2、进行固定资产标签张贴，明确使用人、维护人、保管人；3、定期对固定资产进行盘点及清查，严格执行固定资产报废手续；4、进行报废固定资产盘点，确定实物或变卖账务；5、发现异常情况，履行索赔或违纪责任。1、减少现金交易，降低非现金收款比例；加大推动银行托收及优你家线上交费；2、分包方业务款项需公对公转账；3、检查监督机制；4、非财务人员不得经手外部现金收费（除管家顶岗）5、相关人员定期培训；6、收费及项目会计定期相互核账；7、收费员招聘时要有本市户口或本市户口的担保人；8、不定期对财务收缴费情况进行盘点核对；9、针对收取各类现金进行要求和管理，并不定期对财务保险柜现金存留情况进行核查；10、加大对相关人员的警示教育培训。风险防控措施（不少于3项）
管理处
填表日期：
1、严格审核采购需求申请；2、每月对项目出入库情况进行检查及数量盘点；3、对相关采购物品质量进行抽查；4、属于业务工作开展计划内正常发起采购申请，选择公司物资合供商进行采购；5、非物资合供商处采购，需进行三方比价；6、三方比价情况需相关业务审批权限人员逐级审批，且相关报价需符合市场行情；7、设立专人库房管理制度，管理处人员相互监督；8、签订廉洁承诺书及关键岗位权力识别表.1、严格要求用规定范围内的行为进行客户维护，不断优化客户维护资金使用办法，对客服团队进行培训；2、针对费用申请进行核实，避免账实不符；3、利用满意度测评结果，比对客户维护清单，监督、检讨并持续优化管理办法；
4、在对客户进行维护时找第三方在场；5、管理处客户维护资金使用时必须经过项目经理的同意，客户维修资金在使用时必须由物业管家客服主任和项目经理共同参与；6、对于客户维修金金使用管理处必须建立相关台账方便查看使用情况。1.设置《物业管家管理红线》并放置管家日志首页，增加管家查阅的频次，并有效了解公司对客户信息的要求；2、持续对相关信息泄露案例进行宣贯，提升员工的法律意识；3、品质管理部编制下发《业主信息管理规定》，明确要求业主信息日常修改维护流程及记录要求，向外界发布业主信息的需要相关证件及文件，确保信息可追溯；4、NC系统权限仅将客服主任设置可提取业主信息，同时业主信息的修改的权限及关联记录。1、收费员统一使用公司要求的收费系统进行录入，客服、工程及收费三方据实核对，手续办理；；2、要求业主填写空置房申请表，收费员进行核算，业主进行签字确认；3、通过季度检查抽查空置房的水电关闭情况；4、做好项目经理、管家、财务的严格审核机制；5、项目经理定期对空置房进行检查；5、对相关人员进行空置房减免规定学习，全面进行政府及公司制度宣贯和培训，按照公司空置房管理办法条款严格执行；6、做好管家、财务、工程、项目经理的严格审核机制；7、公司抽查项目空置管理；9、客服主任对于空置房水费进行定期检查和审核发现不符合情况；10、对于办理空置房的业主及时进行停水处理以免产生水费。1、完善线上缴费平台；2、分包方业务款项需公对公转账；3、严格按照公司车场管理要求，停车卡授权专人管理，建立检查监督机制。4、完善线上缴费渠道；5、收费岗位设置监控，由财务及业务模块共同监管；6、员工自有车辆建立台账；7、每天对特殊抬杆进行记录；8、公示投诉举报渠道。
1、设置考勤系统权限，落实分包员工面容打卡制度，防止其他人员进行考勤系统管理；2、每月不定时抽查分包方出勤情况；3、每月对考勤记录进行审核，对异常情况进行严格核实；4、经常性开展环境检查工作，以现场基础工作呈现评价对外包方管控的有效性；5、加强廉政警示教育；6、向分包单位公示集团、公司监察审计举报电话或其他投诉渠道；7、各部门形成相互监督机制。1、与清运单位合同中签订《廉洁协议书》；2、每日对清运数量和荷载情况进行三方共同签字确认（管理处环境主任/副主任、垃圾清运工/分包方主管、清运单位人员）；3、费用报销时需附管理处人员与分包方人员考勤记录，避免代签现象；4、完善清运过程管控，人防与技防配合，消除人为干扰；清运的过程即时记录，设置多个监督人，相关管理人员抽查；5、经常变换跟进人员，杜绝人为环节发生问题的可能；6、安环主任...
篇二：物业项目经理廉洁风险点
项目经理九项修炼穿透全周期物业管理 随着 5G 互联网和信息技术的高速发展，新一代业主对物业服务的认知水平和需求品味不断提高，物业服务的对标标准和专业服务内容日益透明化，项目经理作为项目一线指挥官，他的现场管理水平直接映射了企业服务水平的高低。因此，物业经理人的素质高低和能力强弱，对整个物业管理服务品质的高低起着至关重要的作用。建设一支专业化、高素质、懂管理、善协作、强服务的职业经理人队伍，是摆在物业企业面前的紧迫任务！如何尽快适应新常态下物业经理人要求，促使物业职业经理人稳定基本功、有竞争力的快速成长，管理少走弯路，进而提升服务品质？
怎样开拓思维、创新服务、打造构建高效核心队伍，摆脱现有物业管理困境和管理水平？如何把 20%优秀员工的技能、行事方式和思维通过一些方法萃取出来，形成显性的智慧，迁移给新员工或是低绩效员工，加速新员工的能力成长，杜绝野蛮成长，提高项目整体效率？
通过《项目指挥官九项修炼穿透全周期物业管理》可实现物业经理人整体履职能力、管理能力、组织复制能力和自身竞争能力整体进阶。
ü 了解物业管理行业发展的历史沿革、发展现状及前景展望；
ü 熟悉物业服务企业的运作机制、全生命周期各阶段工作重心及工作内容；
ü 熟悉物业管理、物业服务收费、前期物业管理、业主自治等基础物业知识；
ü 了解物业管理项目现场品质标准构建和场景氛围营造技巧，提升服务满意度；
ü 了解物业经理应具备的专业知识、素质要求、各项能力的养成技巧等；
ü 提高物业经理管理能力、风险防控能力、核心阶段关键点管理能力；
ü 提升物业项目经验萃取能力，让“能人”方法和技术流程进行组织复制和传承；
ü 提升项目经理项目管理能力和市场拓展能力，双轮驱动快速成长；
ü 加强微营销时代的客户服务能力，提升客户投诉及群诉事件应对能力。
篇三：物业项目经理廉洁风险点
项目经理 现场 品质 管理重点服务品质是物业企业成长发展的基石，物业项目经理的品质服务意识、品质管控能力决定着项目服务品质的高低。
物业项目经理要提升品质管控能力，抓好项目现场的品质管理，需从以下几点入手：
01
树立良好的全员品质意识，抓住品质管控之源
要培养员工养成视管理文件为工作指南的品质意识， 达到“人过地净，事过留痕”品质意识、境界和效果，这个“净”不仅是直观的地面干净，还应延伸到物业管理设施设备都具备规定的完好率，做到工作有记录，管理有痕迹的全员品质意识。
02 抓好物业基础性服务规范，夯实品质管控之基
物业项目不管是高端还是中低端项目，不论是单一业态还是多种业态，其基础性工作一般不外乎秩序、保洁、工程、绿化、客服等服务内容。
项目经理抓基础性工作要从一些具体的客户接触点抓起，如客服微笑服务，来电三声接电话，业主投诉记录规范，及时跟进处理，快速回访反馈。
03
善于对行业内外服务标杆企业对标学习，不断提升品质标准和品质追求
项目经理不仅要善于向物业行业标杆企业学习，还要向服务业外的边界企业学习，如向银行中的客服、酒店中服务员学习，学习他们优质的服务理念，服务技巧。既要学标杆企业外延的内容如标识、方法、技巧，更要学有内涵理念、流程、规范。走出去，请进来，日积月累提升项目服务品质。
04
善于把控物业各相关合同交底内容，严格合同履约确保服务品质提升
现代物业大量的物业专项业务以各种合同的形式分别外包给各专业公司，项目经理是物业项目合同履约的第一责任人，首先要充分运用项目上各专业主管对外包单位进行监督、管理，如通过质量表单进行外包服务评估，考核；还要利用专题沟通会、工作联系函等形式与外包单位进行沟通交流。
最重要一点，项目经理还要对各专业主管的监管工作进行监管，如检查各主管的检查记录、下发的整改通知单、评估报告，还有巡视现场管理品质，查看现场管理与记录是否相符；有时还要整合运用公司工程部、品质部等业务部门的专业技术力量，对外包
单位的服务品质进行监管，抓好外包服务品质管控，使其服务品质达到客户要求。
05
善于运用公司绩效考核，用绩效促进品质提升
没有绩效，品质无法保障，没有品质，绩效无法实现。
这里姑且假设公司已建立有一定绩效考核规范，物业项目经理更多考虑的是如何运用好这个规范制度，发挥绩效考核的最大效能，达到提升项目服务品质的目的。另外项目经理还可在项目中开展专业小比武，在部门与部门之间，员工与员工之间开展形式多种、内容丰富的服务竞赛活动，对优胜者给予奖励，充分让绩效促进服务品质提升，完成经营目标。
06
善于运用好品质检查手段，持续督促服务品质提升
为确保服务品质，一个物业公司管理体系中，品质督察一般有日检、周检与月检的形式。月检一般落实在公司品质部，日检、周检主要落实职责在项目部。
日检，是项目各专业主管（班长）对现场服务品质的日常例行巡视检查，检查的主要内容是现场巡视，工作记录表单。同时对其记录进行有效确认，发现不合格项，予以及时整改。
周检，是物业项目组织的周品质巡查，周检中项目经理要善于发挥“项目小品质管理部”作用，即每周固定某一天由某个部们牵头，项目经理带队组织项目相关部门负责参入进行巡视检查，发现不合格项，由牵头部门整理记录，开具整改通知单，然后将不合格项下发各部门，督导各部门负责人限期整改，并在规定时间对整改情况进行复查。
月检，除了日检与周检外，还要善于借助公司品质部的督察力量，做好品质管控月检工作。项目经理首先要敢于面对不合格项并积极整改。
项目经理只有依靠严格的监督检查制度，定时分区检查，对发现的不合格项，不断改进并循序长期坚持执行，是确保物业品质持续完善提升的重要手段。
篇四：物业项目经理廉洁风险点
如 何做 好 物 业 项目 经理 2017 年 8 月月 22 日
如何做好物业项目经理 作为一个优秀的物业项目经理人，专业知识要强，要有良好法律知识及良好的合约履行意识 。在很大程度上必须全面掌握国家颁布并实施的法律、法规以及地方政府的一些实施细则，如《物业管理条列》、《住宅室内装饰、装修管理办法》、《物业收费管理办法》、《贯彻落实全国物业管理条件的实施意见》等一系列指令性文件。只有熟练掌握了这些法律、法规，才能使物业管理工作有法有据、有条不紊地展开；同时，物业项目经理也必须掌握物业管理公司与开发商签订的《前期物业服务合同》、与业主签订的《前期物业管理服务协议》或与业委会签订的《物业服务合同》，明确掌握合同内所规定的权利和义务，以及收费标准、期限、时间等一系列条款，这样才便于今后开展各项物业实务操作。做到有法可依。
在做到以上政策性的法规以外，还要做好以下几点：
一、 沟通协调与服务意识 作为一个物业项目经理人应具备良好的沟通协调能力和服务意识，作为物业项目经理人每天要接触和处理管辖区域内各类民生矛盾和业管问题。要面对不同的业主及自己的员工，同时，还要处理好与政府之间、公司之间的往来关系（街道、社区、派出所、房管处、规划局，以及城管、交警、消防、环保、绿化等部门）。所有这些公共关系都需要物业项目经理必须具备一定的亲和力，以沟通协调各方面关系的能力。如 没有良好的个人沟通协调能力，显然是不合格的经理人，给物业管理的正常运作带来麻烦。而一个合格的物业项目经理能及时与广大业主和员工的及时沟通，则更有利于化解各种矛盾、解决各类问题、树立管理处良好的信誉，便于物业管理各项工作的顺利开展。
作为物业项目经理人，对于上级领导的指令，必须准确领会，并严格执行。出现问题及时反馈给上级领导,要起好上传下达作用。在充分维护公司利益的同时，在各方利益上找到一个支撑点。这就需要物业项目经理人发挥沟通协调能力，为公司争取最大的利益。当面对管辖区域的业主时，物业项目经理人所需考虑的应该是如何让业主满意。这就要求物业项目经理人必须发挥良好的沟通、协调能力，以真诚的态度了解业主的困难和需求并解决，这是物业项目经理人的工作要求和目标。服务是永恒的主题，物业经理应树立“永远想在业主前面”的思想，认真观察、了解、分析、研究业主（客户）的实际和潜在需求，并努力寻找适度成本投入下的意识方案，延伸和拓展服务项目，确保服务内容的多样性，提升业主（客户）的生活品质和满意度。在物业管理服务、礼仪规范、常识中。在严格要求自己的同时，应注
重对员工的培训。强调员工在日常工作、服务的细致完美和工作责任感。并且，以此维护和提高项目管理的良好声誉。
二、 团队管理意识 物业管理要创立品牌，规范管理，提高全体人员的管理服务水平，才能参与竞争，这就要求企业搞好团队建设，只有众人拾柴火焰高，才能建立一支能打硬仗的队伍。
搞好团队建设首先要确立团队建设的目标。有人说:没有行动的远见只能是一种梦想，而没有远见的行动只能是一种苦役，远见和行动才是世界的希望。因此团队目标表明了团队存在的理由，成为判断团队进步的可行标准，而且为团队建设成员提供一个合作和共担责任的焦点。
搞好团队建设才能提高企业的凝聚力和竞争力，进而实现企业的全面协调持续发展，必须认真做好沟通、关爱、激励三个阶段的工作。
沟通是真诚搭建理解的坦途，只有真诚沟通才能相互理解，形成共识，良好的沟通是增进感情的润滑剂，开启心灵的金钥匙，才能够及时发现问题，解决问题，有效提升企业效益。
关爱能使员工对企业有强烈的归属感，人是最富有感情的，领导对员工的关爱与体贴换来的将是员工对企业的忠诚。使员工对温馨的企业之家感情日益浓厚，与企业同生死共荣辱的责任感不断增强，同时给员工创造一个轻松的工作环境，提供广阔的学习平台，让员工们不仅希望能够快乐地生活和工作，而且有不断学习，不断提高的需求，建立公正的晋升机制，为员工设计一个充满吸引力的职业生涯，营造一个有学头，有干头，有奔头的环境，是搞好团队建设，也是增强企业竞争力的重要一环。
其次，激励可以有效地增强员工的使命感，提高员工的自信心，给员工机会锻炼及证明自己的能力，促进工作的顺利完成，保证工作质量，同时让管理者在员工心目中树立可亲可敬的形象，觉得管理者是值得信赖的人，体现企业管理以人为本的理念。
优秀的物业管理团队需要一个优秀的管理员，管理员要具备强烈的事业心和责任感，勇于创新的进取意识和身先士卒的榜样，俗话说浑身足铁，能打多少钉。只有充分发挥下属的积极性和创造性，才是真正意义上的领导者，学会尊重下属，塑造良好的形象，要有容人容事的肚量，不能揽功推过，还要学会如何合理授权，才能成为一个战斗团队的核心。
在严格管理、强调团队意识的同时，要多关心、了解员工在工作中的出现的问题和困难，帮助他们化解工作中的苦恼，并予以引导和必要的鼓劢。只有充分发挥全体员工自己的潜力，不断发展各种能力才能带领全体员工同心协力，共同奋斗，实现团队建设的崇高目标。
三、 客户关系维系
项目有一个优秀的项目经理是不足矣以撑起整物业公司，而要建立一个完整的客户服务体系，客户服务体系的完善与否，直接影响住宅项目的成败；而客户服务的主体是社区（业主），这就意味着对于一个新的项目，拥有一套优质的客户服务体系是至关重要的，这需要物业项目经理紧紧把握住前期案场介入这一有利时机。
1) 案场管理期。案场是物业服务第一次与客户接触，从案场客服服务规范化及体验服务流程的细节体现，都是客户对物业服务的首肯。
2) 入住服务期。入住服务是物业管理公司员工为满足业主 / 使用人入住中的各种需求，对业主 / 使用人正式使用物业时，提供各种指导，帮助业主 / 使用人得以顺利入住而提供的服务。
3) 装修管理服务期。物业的装修管理服务是日常的物业管理重要内容之一，同时也是难题之一，为此物业管理企业还要规范装修行为，加强管理装修工作，同时对违章装修要防微杜渐。
4) 客户档案管理。档案记录是人的活动，业主档案的形成者包括：业主 / 使用人、前来探访业主 / 使用人的外来人员、业主大会或业主委员会与物业管理公司相关的文件资料。因此做好业主档案的收集工作，可以更深地了解社区内业主的层次，更好地为业主提供最合适的服务。业主档案的收集一般注意三个阶段：早期介入时，着重了解；在业主收楼时和日常生活中，着重收集。利用好服务中心 APP 平台定期给业主/客户发送生日提醒，生日祝福等内容增强客户关系。
5) 客户服务中心的服务。一站式服务、全程式管理、信息流畅、集中处理、快速应答、及时反馈。主要涵盖问询服务、报修服务接待、业主投诉的接待与处理，业主满意度测评体系。
6) 社区文化建设。对于物业管理公司来说，良好的社区文化可以树立起公司的品牌和形象，为扩大业务打下坚实的基础；同时，有利于加强住户和管理公司的协调与沟通，进而化解矛盾和不必要的纠纷。而对于业主和住户来说，创造了一个赏心悦目的工作、生活环境，丰富了广大住户的业余文化生活，使小区内形成一种和睦，融洽，安宁的气氛，有利于邻里之间的沟通与交流。搞好社区文化建设，应加强硬件和软件方面的建设。社区文化活动一般分为以下类别：常设性活动，如庆典活动、社区文艺长廊（宣传栏、楼内广告板）、建设活动、文艺座谈、评比活动、互助活动；临时性活动：趣味体育竞技、综艺活动、公益活动。
7) 定期或不定期的走访客户。最好的服务就是要了解业主的需求“急业主所急、想业
主所想”，通过定期或不定期的走访沟通才能更好的与业主维系好关系。
四、 安全管理 安全管理在整个物业管理中具有举足轻重的地位,它对业主的安居乐业。社会的长治久安发挥着重要作用。随着地产的不断开发，物业管理也就随之迅速发展起来，“安居”才能“乐业”，物业保安成了物业管理的重头戏，安全、私密、舒适、放心的居住环境是人们对高质量生活的追求。
针对目前物业公司管理市场，想要建设一支高素质的保安队伍的也是一件非常头痛的事情，比如大家常说的人员整体素质不高、人员流动频繁、年龄偏大、招聘困难、服务意识和安全意识低、不服从管理等问题，严重的还有监守自盗的现象。但在物业管理企业，保安在物业管理中的地位是别人无法替代的，除了肩负着物业辖区内秩序维护的重任外还是公司对外形象宣传的一面旗帜，起到形象展示的作用，保安工作人员是工作在物业管理的最前线，他们直接和业主(顾客)接触，为业主(顾客)提供最直接的物业管理服务，所以保安队伍的管理和服务水平将直接影响到整个物业管理服务质量及品牌信誉。那么如何做好保安队伍的建设呢，应从以下几个方面加强保安队伍管理建设：
1. 严格控制招聘环节 作为一个项目经理人，在保安招聘的环节上一定要把好关，招聘前要先制定出招聘条件、招聘方案及项目岗位需求，不要盲目的的招聘，应该有方向性、针对性的招聘、人员的选才很重要。在招聘中尽量去招聘没有做过保安的人员，最好是刚毕业的学生，这样便于管理，培训及岗位值班的效果要比那些总在保安队伍中跳来跳去的老油条好管理。另
在一些特殊的岗位，比如车库，车场收费岗、监控室岗可以考虑年龄大一点成家的退伍人员，或一些女职工，因为他们找份工作也很不容易，会比较珍惜工作，并且责任心强。
2. 做好岗前和岗中培训 在保安招聘来后岗前培训很重要，如果有条件的话一定要独立培训，有些公司因为条件上的限制喜欢让老员工在岗中带，不过通过我多年的保安工作经验，这样的做法效果不大，因为老的保安往往不会说怎么教新员工如何做好，而是教员工如何偷懒和如何应付领导，往往新来的员工在专业知识还没学到的情况下其他的已经很精通了。在岗前培训中开始要着重于军事训练、服务礼仪、项目基本情况、消防管理理论、公司管理制度、物业专项基础管理知识等培训，在上岗前集中考核各方面能力。如果达不到岗位要求那么只能从这一环节淘汰掉，另外岗中培训包括每周定期培训，其中主要包括军事、体能、消防、业务知识、法律法
规等，要安排合理时间进行反复培训，并结合现场管理情况定制出年度培训计划和年度消防演练计划及施行。
3. 重视他们，同时也要让他们感觉到受到重视 在工作中管理员要重视每位员工的付出，在生活中管理员也要注意员工的工作、生活情绪，做好思想工作教育和沟通，这时候管理员要起到作用，要做好沟通，不能单靠保安主管，物业经理也要定期不定期地与员工沟通，不要给员工高高在上的感觉，要重视他们，对员工讲他们的重要性，对他们的工作成绩要给予肯定，这样员工才会更加努力的去工作，有时候加工资不是最好的办法，特别是保安人员，他们更想得到别人的认可和尊重，尤其是领导的认可。
4. 让其生活感到充实 对于保安工作，做久了都会感觉到无聊，特别是下班后，如果这时候管理不善的话很容易使保安队伍纪律涣散，这是因为保安队伍大部分都是一些年轻小伙子，即使有退伍军人也会因社会环境而变化。加之处于结交朋友谈情说爱阶段。那么在这样的关键时刻，除了要经常灌输安全重要性和岗位重要性外还要提高员工的业余生活，让其感觉生活每天都排的满满的，比如培训、训练、娱乐项目比赛等，这样的话他们感觉既有部队的生活又有社会的乐趣，既能统一管理又能增加保安队伍整体团队的凝聚力、战斗力。
5. 要有好的薪酬体制 物业公司除有好的体制和规范完整的规章制度外，要想保安队伍综合素质高，服务理念强，就必须做好保安薪酬评估计划。在当今的社会里，经济是大家关心的问题，那么要招聘好的保安就得在薪水方面让他感觉到比周边同行企业要高，他们就会感到自己能进入这样的企业而自豪，就会珍惜这份来之不易的工作。物业公司在薪酬计划评估方面做到位，薪酬体制完善，保安的流动率就会下降，人员的素质就会提高，服务理念就会加强。这个问题比较现实，但确实管用。
6. 严格执行管理制度 在正常管理中，一定要结合现场严格执行管理制度，最终的目的是让处罚有依据，公平公正对待每一位员工无论奖励还是惩罚，其实每一位员工心里都有一杆称，如果保安管理过程中一旦出现有失公平、公正的处理，将对全体员工的工作士气都会产生很大的打击，甚至让员工对管理者产生一种不信任感，这种不信任的情绪一旦带到实际工作中去，那将是十分危险的。做到公平公正，这样才能提高管理者的威信，提高团队的氛围，达到理想的效果。
对违规人员要人员及事项要提前做好管理预防工作，如果等到问题都出现了再去处理，那么要多付出很大的人力和物力，还未必能达到理想的效果。
7. 人员着重培养，选拔人才 除了以上管理措施，公司还要有完善的人才选拔机制，给员工能看到自己的前途，形成良性循环，说实话没有一个保安愿意一辈子做保安，都感觉只是在吃青春饭，要给员工希望，让员工感觉到自己的努力是有回报的，这样才能形成一个积极向上的团队，才能建设好保安队伍。
五、 环境管理 随着经济的发展和人民生活水平的提高，使得住宅小区日趋规模化，业主对小区的绿地大小，园林布局和绿化档次的要求也越来越高 , 绿化管理工作也就占据十分重要的地位。因此，较多的公司会在项目前期设计阶段要求物业公司介入，作为一个优秀的项目经理人，应该根据项目的设计特性及结合项目整体美观、实用、易维护、消防要求方面提出物业管理专业性问题。对于绿化施工后的交接后养护管理工作也至关重要，即根据不同园林树...
篇五：物业项目经理廉洁风险点
目经理（负责人）巡检汇总表 项目名称：巡检人：
序号 巡检日期 巡检内容 问题描述 落实整改 1 5.25 外围巡查 D7 号楼一单元大堂消防侧门外瓷砖与墙体分离 报施工方进行维修 2 5.26 外围巡查 路面部分井盖发生下陷现象；垃圾桶存在未盖现象 已与地产项目经理联系，督促其尽快处理；保洁部及楼管发现后及时上盖 3 5.27 楼宇巡查 楼层地脚线石材有破损
报施工方进行修复 4 5.28 楼宇巡查 楼层指示牌脱落，水管井门仍存在未上锁现象
工程部区域责任人加强巡视并落实处理 5 5.29 楼宇巡查
楼内公区消防门门套未修缮已与施工方沟通尽快予以处理6 5.30 地库巡查 F2层通往F3层入口处有漏水现象
发协作单与工程部 7 5.31 外围巡查 D1#、D3#楼于 5 月 30 日下午15：00 左右突发停电
与多方沟通后，供电局进行恢复处理工作 本 周 巡 检 重 点 本周工作主要以楼宇及地库巡视及员工食堂的开启工作为主，地上车位启动后的应急工作；D1#、D3#楼突发停电后的沟通、协调、跟进等工作。
2015 年 5 月 31 日
D7 号楼大堂侧门外瓷砖与墙体分离
井盖松动下陷
垃圾筒未盖
地脚线石材破损
楼层标识牌脱落
水管井门未锁
消防门门套未修缮
地库 F3 层入口漏水处
地库 F3 层入口顶部
地库 F3 层墙面
篇六：物业项目经理廉洁风险点
17 年物业项目经理工作总结 2018 工作计划 2017 年物业项目经理工作总结 2018 工作计划有没有人觉得写工作计划和总结总结很难不慌，以下是小编为您整理的，供您参考，
2017 年工作总结
本人 20xx 年 10 月到 XX 物业服务处工作至今已有 xx 年多的时间，xx 年来，尤其是本人主持 XX 物业服务处日常工作以来，本人带领全体员工认真贯彻落实公司各项指示精神，规范管理，创新服务，加强收费，无论实在内部管理还是服务收费上都取得一定成绩，现将一年的工作情况总结如下：
一、经营方面
20xx 年，XX 物业服务处以“安全工作为基础，经营工作为根本”在各级领导的大力支持下、经过全体员工苦心奋战，在经营方面有了一定的突破，物业费的收缴有了大幅度提高，物业收缴率达到 95%，经过初步测算 2017 年 XX 物业服务处实现收入超 300 万元，物业服务处的经营能力逐步提高。全年实现安全生产无事故，员工队伍稳定，无劳动纠纷情况。
举措 1 认真梳理前期欠费，对可以收缴的部分，落实任务、责任到人、专项收缴。对于刻意回避、恶意拖欠的单位，采用蹲点守候、见缝插针的方式，并用挂号信寄送催缴通知
单，给拖欠企业增加压力，并取得一定的效果。
举措 2XX 物业费的收缴采用的是先服务后收费的方式，水电费也是由公司先垫资给供水供电部门，公司在运行过程中垫出大量的资金，无形中增加了很多风险。针对这一问题，我认真分析研究决定执行物业费和水电费都采取提前收缴，并于从今年第四季度起对新入住的企业执行，并逐步向老客户和大客户过度，在增加收缴率的同时降低运行风险。
举措 3 辞退一批在去年年底工作中严重影响员工队伍稳定人员。
举措 4 解决前期遗留的员工年假未休问题。经统计前期因各种原因安保部员工共有一千多小时年假。为了能不增加额外费用的情况下将这些时间消化掉，本人率先垂范，带领安保班组 2 名管理人员进行顶岗，努力克服天气炎热、身体疲劳等不利因素，我们甚至连续 48 小时不休息，咬紧牙关坚持一个多月终于解决这一员工多次提出的问题保证了队伍的稳定。
举措 5 定期召开班组长和骨干员工会议并积极与员工进行沟通，及时解决员工提出的诉求，仔细倾听他们的想法，员工在岗精神状态饱满，不带情绪上岗。
二、管理方面
xx 年我认真学习公司各项文件并及时贯彻落实。强化内部管控，建立起一支具有高度责任感和凝聚力的员工队伍。
为更好的推行体系，我们严格按年初审核计划，对现场服务、内部管控进行内审，并于 xx 年 1 月接受中国质量认证中心的审核。
举措 1 积极梳理各项管理制度和流程，根据 XX 实际情况，出台多项管理制度，并严格执行使制度不流于形式、流于表面。
举措 2 强化外拓资金管理，建立健全内控管理体系。在“收”、“交”、“支”等几个关节点上都有严格管理和监督。
举措 3 加大成本管理力度，节能降耗降低成本，挖掘潜力，增加外拓，形成自上而下的成本、经营意识，营造全员关注效益的氛围。
举措 4 注重用管理人员的自身素养去影响员工，始终以严谨的工作作风、认真负责的工作态度、勇于奉献的敬业精神，来对每一个员工产生潜移默化的影响; 三、服务方面
20xx 年在服务业主过程中拓宽思路、大胆思维，与管委会、管理公司共同为入园企业提供创新、高效、高附加值的服务。经统计，服务满意率全部达标与 09 年同期相比出现一定增幅。
举措 1 密切配合管委会提出的“提档升级、创新管理”的要求做好管委会领导关注的园区车辆管理、绿化除草等工作。
举措 2 实行定期沟通回访制，每周五按时时向管委会书面报告一周运行情况。
举措 3 着重重关注 IT 企业的经营管理模式，了解他们的服务现状和特色所在，并将其中特色服务融汇至现有物业服务中来，发挥研发一公司同属电信行业特征，协助为业主提供便捷的电信移机、转号等业务。
2018 工作计划 一、完善安全管理体系，建立长效管理机制
为了做好安全管理工作，物业部计划在五月份成立保安组、保洁组、维修组归口部门，在物业部的形式下，在公司副总经理管线领导下，负责公司的全盘安全工作。下设执行小组，物业部以物业经理为小组成员，保安、保洁主管、维修主管为组员。同时公司实行主管级以上人员夜间巡岗制度，使项目在夜间公司各项目的突发应急事件得以快速稳妥处理，安全隐患得以消除。具体到每人晚上在项目住宿并负责夜班的巡查工作。
二、实行半军事化管理，培养保安精兵。
(一)严把进人关，狠抓基本功。
首先，在保安招聘过程中公司一直坚持“宁缺毋滥”的原则，建立了一套完整的保安员招聘、培训和使用机制。对公开招聘和定点定向输送来的男青年从身体素质、文化素质、政治素质等方面严格把关，经严格检查后才能进入公司，在
入职后试用期一个月，培训期间满后采用考核的方式，考核合格才能正式上岗。从此使上岗队员能尽快的熟悉工作情况，进入工作状态。
(二)有为才有位，实行带班、队长竞争上岗制度。
竞争上岗是一种科学选人用人机制，它有助于形成正确的用人选人导向，克服用人上的不正之风。过去挑选班长，实行的是一种“伯乐相马”的用人方式，难免存在看关系、讲来头、凭交情、论亲疏的情况。而公开的竞争上岗是一种“赛场比马”的用人方式，它为广大保安员提供了一试身手，一比高低的平等机会，这有助于保安员勤奋工作创出成绩。今后只要努力工作，不断提高自己，在公平竞争中就有获得留用或晋升的机会。采取科学用人的机制。同时物业部将根据公司的要求，适当拉开保安员、班长、队长的工资待遇，便宜层级管理，稳定员工。
(三)保安食宿训练一体化。
为了便于日常管理，公司物业部将实行保安员统一住宿、统一就餐、统一训练，达到了公司半军事化管理的目标。内容具体化，要求每天定点、定时训练，适时有序。
三、细化内部管理，提升安全服务品质。
(一)实施保安管理标准化。
面对目前轻纺城与建材城严峻的治安形势，为了使安全管理进一步规范化、标准化，创建新城一流保安队伍的管理
目标。物业部将制定《员工手册》和《保安管理制度》等，其标准化的主要内容包含了物业安全管理人员职责标准化;治安保卫管理制度执行标准化;保安服务管理工作执行标准化;安全应急事件处理工作标准化;安全管理工作考核及奖惩标准化等。标准化的实施有效的推动了整体安全工作的提升，使公司安全管理更加规范和细致。
(二)加强消防管理，减少火灾隐患。
在消防管理过程中，以坚持“预防为主”、“防消结合”的思想。首先从物业服务的特点出发，在宿舍、办公楼与房屋装修巡检等日常性工作中，始终把消防问题作为一个主要标准进行控制，确保防范在先。其次建立完善的公司保安管理档案，落实目前租户的紧急联络方式和联络人，使租户在消防管理要有认识，在第一时间能与物业服务人员，特别是保安的联系。制定适应九园工业园区实际、实效性强的火灾应急处理方案，使整个项目的灭火救灾工作处于有序的运行状态。第四由保安主管负责制订消防月检查的制度，对存在的问题隐患及时上报维修及更换、更新，使消防系统时刻处于完好状态。
(二)强化技防系统运用，将人防、技防有机结合。
在做好人防管理的同时，物业部将运用各类技防系统做到操作规范、及时报修。对物业部的技防系统实行了统一管理，由姚主管主抓，建立各小区技防设施档案，对规范操作、
问题报修、维修养护等，使技防设施的有效利用率得到充分提高。同时为了使人防与技防的有机结合，要不定期组织进行各类综合演练，通过演练与培训增强保安员的实战能力，保障了宿舍楼与办公楼与在管区域内的财产安全和人身安全。
(三)成立专职巡逻监督岗。
为了加强保安岗位人员监督和夜间外围巡查，物业部将根据公司进度成立巡逻监督岗。白天负责检查保安员的岗位形象和值勤纪律，夜间负责各小区外围巡查和突发事件的紧急处理。巡逻监督岗的成立，一方面对检查过程中发现的保安员岗容风纪和值勤状况等方面出现的问题及时纠正，并对违纪人员给予教育批评，严重者报公司给予处分，从而严整队伍作风，有效提高值勤质量;另一方面由于巡逻监督岗良好的机动性使夜间项目的外围安全得到了保障，保证了夜间突发事件及时调度、及时处理，使区域防范工作得到深化和加强。
篇七：物业项目经理廉洁风险点
20 物业公司项目经理述职报告物业公司项目经理述职报告 1 尊敬的各位领导、各位同事：
大家好！20xx 年度，在公司领导班子的正确的引导帮助下，不断克服工作中的不足，以“服从领导、团结同志、认真学习、扎实工作”为准则，始终坚持高标准、严要求，在自身的综合素养、业务水平和技能力等方面都有了较大提高。现结合一年来的工作完成情况及思想变化情况述职如下：
一、恪尽职守，认真作好本职工作。一年来，按照公司“服务质量年”各项工作要求，结合中心工作实际，积极转变观念，不断强化物业管理的服务与经营理念。工作中，努力做好领导的参谋助手，认真履行岗位职责。
1、认真做好分管部门各项工作。
努力做到走出来、沉下去，每周坚持到分管的小区、车辆、家政三个部门进行工作检查、调研，指导并协助各部门解决工作中的困难与问题；定期到各部门参加工作例会，深入了解各部门工作状态，实地检验各部门服务效果。
2、科学管理，开源节流。
在抓好服务车辆停放管理创收方面：年初，在对中心各部门现有创收资源、创收能力详细调研、分析的基础上，深入挖潜，科学的制定了各部门经营目标，在 20xx 年度创收额度的基础上全部上调 10%.从全年中心经营创收完成的总体情况看，预定目标基本实现，本人分管的小区、车辆、家政三个部门经营目标全部超额完成。
在严格控制成本方面：进一步加强了对小区车辆的管理，定期对车辆定点存放情况进行检查，严格控制乱停乱放成本，严格执行车辆制度，不谋略私利，最大限度减少预算外支出。
3、认真做好公司各项安全工作
督促各部门逐步完善了小区楼宇安全档案，指导各部门对车辆运行安全、库房安全、外租房安全等建立了有效的防控机制，定期组织开展安全培训，加强安全宣传教育，不定期的带队开展自检自查工作，及时对隐患进行整改。在分管安全工作期间，未发生重大安全责任事故。
二、严于律已，不断加强作风建设
平时能严格要求自己，始终把耐得平淡、舍得付出、默默无闻作为自己的准则，始终把作风建设的重点放在严谨、细致、扎实、求实、脚踏实地埋头苦干上。
在工作中，时刻以制度、纪律规范自己的一切言行，团结同志，团结班子，保持谦虚谨慎的同时能够本着对事业负责的原则直抒己见，同时主动接受来自各方面的意见，不断改进
工作，积极维护中心的良好形象。
约束自己的思想言行，不断加强服务锻炼，坚持自重、自省、自警、自律，在日常工作、生活中，做到廉洁自律，给公司员工树立一个好的典范标杆。
三、工作中存在的不足及个人进步方向
一年来，本人做了一定的工作，也取得了一些成绩，但距领导和同志们的要求还有不少的差距：主要是对政治理论和物业业务知识的学习抓得还不够紧，学习的系统性和深度还不够；工作创新意识不强，创造性开展不够。在今后的工作中，我将发扬成绩，克服不足，以对工作、对事业高度负责的精神，脚踏实地，尽职尽责地做好各项工作，不辜负领导和同志们对我的期望。
一是进一步强化学习意识，在提高素质能力上下功夫，将自己学习和培训的收获和感悟运用到今后的工作中，真正做到学以致用。
二是进一步强化职责意识，在提升物业全局工作业绩上下功夫，认真做好职责范围内和领导交办的工作任务。
三是进一步强化服务意识，在转变工作作风上下功夫，努力做到由只注意做好当前工作向善于从实际出发搞好超前服务转变；由被动完成领导交办的任务向主动服务、创造性开展工作转变。
四、对物业服务工作的感悟
20xx 年，公司的各项工作成绩喜人，但在实际工作中还存在一些不尽人意、不适应新发展要求的地方，主要表现在：在员工队伍建设上，人员素质参差不齐，专业水平不高，发展后劲不足；在内部管理上，岗位职责落实不到位，没有严格执行服务标准化、考核量化和细化，员工的积极性、责任性需进一步增强等等。对于这些，都是我们在今后的工作中需要引起高度重视并切实加以解决的。
通过一年来的工作和学习，自己深深地体会到，作为一名基层经理，只要我们做到不断地更新和丰富自己，勤于思考，立足本职岗位，事实求是，不讲空话，真正把上级的.精神落实到实处，身先士卒，不计较个人得失，将自己的行动从干好每一件细小的工作开始，团结同志，合理沟通，我们的工作在今后一定会达到一个新的高度。
最后，衷心感谢公司领导和同事们一年来对我工作的支持和帮助，谢谢大家。
20xx 年 xx 月 xx 日
物业公司项目经理述职报告 2
一、前言
时光如水，光阴似箭，充满机遇与挑战的 20xx 年已经过去。一年以来，重庆盾安物业
管理有限公司在兄弟单位盾安重庆房地产开发有限公司的大力帮助下，秉持着盾安之道，抓管理、树形象，成功接管同创高原项目，扩大了公司在行业内的知名度；全体工作人员团结一致、克服苦难、提升品质、规范管理，投入了汗水和智慧，各方面工作取得了新的成就。看到公司蒸蒸日上，我内心感到无比欣慰和骄傲。我想一个人只有经过不断努力，不断奋斗，才能不断超越自我，实现理想和人生的价值。
现将本人 20xx 年主要工作述职如下：
二、分管工作计划完成情况及主要内容梳理
（一）平稳接管退管，强化后续工作
在上级领导的指导帮助下，新年伊始本人就着手筹备同创高原项目的接管工作。我们与同创房产、同创物业的多次艰苦谈判，于 XXX 年 XX 月 XX 日签订移交协议，并及时完成物业服务主体的手续变更和高原项目的管理处组建。针对同创方对高原项目管理失控的状态，我们克服人员少、时间紧的困难，于 3 月底提前接管了同创高原项目；管理层与同创方反复协调、沟通和督促，终于在 6 月落实了同创方关于工程遗留问题整改的基本节点；通过对工程整改进展的及时跟进和督促，以前久拖未决的整改工作逐步开展了起来；我们带队的工作组对业主逐户进行了走访和沟通，让业主们感受到我们重庆盾安的诚信，逐步对盾安物业员工的工作作风有了认可。
根据公司战略调整，九龙城项目在合同到期后将不再进行物业管理，公司于 3 月就着手准备九龙城项目的退管工作。本人与政府主管部门及中梁山街道办事处进行沟通协调，得到了他们的支持，并对项目存在的工程遗留问题进行梳理，协调房产、施工单位对遗留问题进行整改，确保了九龙城的平稳移交，完成了公司既定的方针战略。
我公司原定于 20xx 年 9 月的撤场工作，由于政府相关因素导致服务时间延期，本人多次参与业委会及政府主管部门的协调工作。最终，于 12 月 10 日正式退出九龙城的物业服务工作，圆满的完成公司制定的退管工作。
在完成高原项目资产及人员接管以及九龙城退管工作后，为保证新接管员工能顺利融入盾安文化，本人组织制定了高原项目全体员工为期 7 天的系统培训计划，从企业文化、《员工手册》至体系文件，针对不同岗位人员进行理论和实操系统性培训，使员工初步掌握了盾安企业文化、工作标准相关内容，并对所有参培人员考试合格后予以上岗；同时选派思想积极、踏实肯干员工及基层管理人员，以支援高原项目工作的方式，将盾安的工作作风渗透到新团
队中。
为保证在较短时间内满足各岗位的人员需求，解决护卫岗位严重缺员的情况，本人在招聘工作中拓展思路，与保安公司签署了用工协议，加强人防工作来弥补技防措施的不足，确保小区安全防范工作正常开展。由于高原项目遗留了较多的工程质量问题，存在小区技防设施缺失和不到位的情况，给小区安全防范工作带来较大难度，因此发生了户内被盗等事件。在重庆房产的支持下，通过加高外围围墙、开通/增设智能化系统、增加并启用门禁系统、
实施住户出入小区刷卡等一系列措施，使小区安全防范工作得到及时改进和提高。并适时开展小区活动、加强业主自身安全防范意识和防范方式的宣传指导，拉近了业主与盾安的距离，增强了业主对重庆盾安物业的信任度和满意度。
（二）规范内务管理，提升企业形象
按照公司相关管理制度，完善了公司合同、印章、档案及合作方的管理办法，督促企管部、品管部、市场部进行档案的归档整理；认真做好各类合同的审阅工作，保证公司各项收益如期实现，通过持续和相关政府职能部门的良好沟通、联络，树立良好的外部企业形象。
同时严格贯彻质量管理体系，保证了全年无重大违规事件和重大有效投诉发生。通过与物业总部的有效沟通，及时进行信息反馈，准确反应公司各项工作进展状况。
在推进物业管理信息化工作中，组织企管部及时录入仓库管理和资产台帐相关信息，并确保物资进出库操作规范，如实反映库房实际情况；规定企管部需定期盘点公司固定资产及低值易耗品，确保“账物卡”一致。
为顺应公司经营和发展的需要，利于公司引进各类型人才和提升企业形象，也为公司升级二级资质奠定基础，拟定在商业存量资产比较集中的同创高原建立招商中心，进一步加强对接管项目的现场管理，以便顺利开展招商工作。在总部领导的关怀和支持下，公司将本部搬迁至同创高原项目，仅用 20 天时间完成了新楼装修、公司搬迁、后期室内布置等相关工作。宽敞明亮、整洁规范的办公环境为进一步提升企业外部形象拥有了物质基础。
（三）培养复合人才，打造优质企业
重庆盾安物业管理有限公司面对人力成本大幅上涨的不利局面，本人在寻求适度提高员工福利以确保现有员工队伍稳定的同时，拓宽招聘思路，通过走出去的方式，缓解了招聘难题；同时与高校联动，提供实习岗位，提前挑选符合条件的人员，为公司进行人才储备。共参加媒体招聘 5 次，现场招聘 5 次，录入职员工 71 人（离职 38 人），完成人员储备 25 人，关键岗位人才引进率 83%，新员工入职引导满意率达到 100%，基本保证了各部门工作的顺利开展。
同时做好员工的考勤和绩效管理，完成 20xx 年人员编制及薪酬总额调整工作。根据实际工作情况，针对相关岗位（如“驾驶员岗位”）合理调整绩效考核内容，进一步加强员工绩效管理工作。
建设学习型的企业是盾安集团的长远战略目标和既定工作，为了给员工创造学习机会，挖掘员工潜能，本人年初制定了除内训师队伍外的员工培训计划，各部门负责人踊跃承担一定的培训工作，全年度各项培训 340 次，半年人均培训时间 30 小时，完成新进员工入职培训工作 3 次，完成全员培训 4 次（包括企业文化宣贯、商务礼仪培训、质量体系培训、消防安全培训）。
根据员工个性和岗位的差别，我积极与各管理处协调，组织专业培训，加强培训力度，完善培训机制，注重培训反馈与提高，逐步提高各部门人员的综合素质。并且，根据员工发展意愿提供培训机会，在注重培养物业管理专业人才的同时，积极鼓励员工利用业余时间参
加各类社会培训学习，进行自我提升。目前，通过国家特种设备（电梯）操作管理培训并取证的 1 人，通过国家物业管理师考试的 2 人，参加全国会计专业技术资格考试（中级）考试的 3 人，参加会计上岗证考试并取证的 2 人，进行自考本专科学习的 5 人，进行计算机等级考试学习的 1 人，进行物管人员上岗证学习的 1 人。通过各式培训，增强了员工专业知识，提升了员工综合素质，形成了良好的学习氛围。
（四）弘扬盾安之道，建设企业文化
为提升员工对企业文化建设的参与热情，本人拟定开展管理论坛活动。年初，组织员工学习“盾安之道”及吴总裁讲话精神，并结合“诸暨福邸花园 2.13 失窃事件”，深刻领会盾安之道，培养员工诚信有德，以此为今后工作的指导方向。围绕“品质提升”议题，引导员工挖掘工作中的不足之处、热心、用心、尽心做好本职工作。以打造品牌物业为长远目标、以品质提升为近期目标，以优秀员工为榜样，努力提高岗位胜任能力，成为企业有用之才。
在盾安企业成立 24 周年之际，组织了主题为“我与盾安共成长，我为盾安添风采”的活动，让员工们畅谈对“盾安之道”的理解和认知，以及在企业关怀下的成长和感受；同时开展了以“庆司庆、迎国庆”物业服务技能比赛为主题的司庆活动，员工们以饱满的激情，娴熟的服务技能向广大业主展示了盾安物业人的风采。以吴总裁在盾安集团 20xx 年创新发展大会上的工作报告精神为挈领，通过大家的集思文益、献计献策，充分探讨了明年重庆公司的创新工作计划，进一步明晰了明年的创新思路。
为使新员工快速融入盾安大家庭，我在组织相关部门宣传企业文化的同时，并召开工会活动，让新员工融入盾安文化，成为一名合格的盾安人，以加入盾安大家庭为荣；为融洽邻里关系，向其他项目展示盾安的风采，借儿童节之际组织题为“儿时经典老游戏大挑战”的社区活动，业主与盾安人欢聚一堂，加深了彼此的情谊。围绕“端午节”举行的包粽子比赛和客服人员礼仪比赛，在增进员工和业主联系的同时，体现了竞技精神、提升了工作技巧，使业主也沉浸在盾安的文化之中。为丰富员工业余文化生活，培养团队协作能力，组织成立的“盾安物业足球队”，在与兄弟物业公司的足球友谊赛上首战告捷，极大增强了团队凝聚力和队员自信心，扩大了盾安物业在行业中的知名度。
（五）创新工作机制，服务企业大局
在《员工成长体系》持续深化及补充完善的创新工作中，本人针对员工专业知识、职业生涯发展愿望等特点，结合各自岗位要求进行合理有效地人才结构调整。全年共实现轮岗10 人，转岗 8 人，培养人员达成率 80%以上，部分员工走上管理岗位，担负重任，在职业生涯道路上迈出了可喜的一步。本年度，经考核筛选，我们评选出首批内训师 2 名。在下一步工作中，力争在以专业为本的基础上，探寻科学管理与专业技能相结合的培训思路，逐步建立适应企业特点的培训体系。
为全面提升盾安物业的服务品质，在重庆房产和物业总...
篇八：物业项目经理廉洁风险点
管理项目经理之法律风险深圳房地产和物业管理进修学院李 钊201 4201 4年年3 3月 月9 9日 日1 1新形势下物业管理案例之特点：新形势下物业管理案例之特点：物权归属纠纷增多 ， 纠纷处理有了 《中华人民共和国物权法》 和司 法解释做依据意外自 然灾害增多 ， 导致物业管理责任承担加大业主维权意识高涨， 容易 诱发群体事件《中华人民共和国劳动合同 法》 实施， 物业服务成本剧增《中华人民共和国侵权责任法》 实施， 安全保障导致物业服务企业责任加大， 高空抛物可能会使物业服务企业代为受过20142014- -3 3- -9 92 2
物业管理案例评析应当掌握的基本原则所有权决定一切不得侵害个人的根本利益遵循市场经济之规律符合证据举证之要求举201 4201 4- -3 3- -9 93 3
201 0-201 1 年物业管理师资格考试2010年全国物业管理师考试， 13093人四门全部通过考试， 通过率为26.42%单科《物业管理基本制度与政策》 过关率81.09%， 次之为《物业经营管理》 过关率66.8%； 过关率最低的为《物业管理综合能力》 ，38 09%过关率次之为《物业管理实务》38.09%， 过关率次之为《物业管理实务》 ，41.84%201 4201 4年过关率达到30.12%年3 3月 月9 9日 日4 4全国共有56420人报名参考， 实际参加考试49551人2011年全国共有64485人报名参加考试， 实际参加考试人数54138人， 四科考试合格16287人，
201 2年物业管理师资格考试2012年全国物业管理师考试报考58767人（四科58526人， 两科241人）
， 13420人通过， 通过率27.48%， 比2011年下降2.64%《物业管理基本制度与政策》 过关率为74.21%，平均66.58分；《物业经营管理》 过关率为31.61%， 平均54.5分；《物业管理综合能力》 过关率37.61%， 平均55.5分；《物业管理实务》 过关率58.79%， 平均60.56分201 4201 4年年3 3月 月9 9日 日5 5
小区安全问题所造成的管理危机其表现为：• 业主家中频频被盗• 危及业主人身安全• 车辆被盗• 保安或员工监守自盗侵犯业主利益• 物业管理公司故意或者重大过失行为• 电力突然中断、 火灾、 浸水、 爆炸等意外事件发生• 衡阳火灾教训201 4201 4年年3 3月 月9 9日 日安全是物业管理公司的最大的效益6 6马斯洛五个需求学说强调：
安全需求是人们最基本的社会需求
物业管理之安全保障与安全防范物业管理之安全保障与安全防范《《中华人民共和国侵权责任法中华人民共和国侵权责任法》 》 第三十七条规定：第三十七条规定：“宾馆、 商场、 银行、 车站、 娱乐场所等公共场所的管“宾馆、 商场、 银行、 车站、 娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者， 未尽到安全保障理人或者群众性活动的组织者， 未尽到安全保障义义务， 造成他人损害的， 应当承担侵权责任。务， 造成他人损害的， 应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的， 由第三人承担侵权责因第三人的行为造成他人损害的， 由第三人承担侵权责因第三人的行为造成他人损害的， 由第三人承担侵权责因第三人的行为造成他人损害的， 由第三人承担侵权责任； 管理人或者组织者未尽到安全保障20142014- -3 3- -9 9安全防范， 人人有责安全防范， 人人有责任； 管理人或者组织者未尽到安全保障义务的， 承义务的， 承担相应的补充责任。
”担相应的补充责任。
”安全保障安全保障--------------无法保障无法保障安全防范安全防范--------------社会综合治安之安全防范社会综合治安之安全防范7 7
物业管理中安全责任• 《物业管理条例》 第四十七条规定属于安全防范责任• 不属于安全保证、 保障、 确保责任——不要瞎承诺• 业主、 住户、 业主大会、 业主委员 会、 居委会的安全防范——邻里守望• 《物业管理条例》 第三十六条明确规定：
“物业服务企业未能履行物业服务合同 的约定业未能履行物业服务合同 的约定， 导致业主人身、 财产安全受到损害的， 应当依法承担相应的法律责任。
” 试从经济赔偿的角度分析， 这其中物业服务企业应承担那些相应的法律责任？• 违约责任与故意责任、 重大过失责任• 违约责任------合同责任， 无过错责任原则• 故意与重大过失------侵权责任， 过错责任原则导致业主人身财产201 4201 4- -3 3- -9 98 8
最高法物业服务纠纷司 法解释第三条之规定最高法物业服务纠纷司 法解释第三条之规定 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、 法规规定以及相关行业合同约定的或者法律、 法规规定以及相关行业规范确定的维修、 养护、 管理和维护义务， 业规范确定的维修、 养护、 管理和维护义务， 业主请求物业服务企业承担继续履行、 采取补救主请求物业服务企业承担继续履行、 采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的， 人民法院应措施或者赔偿损失等违约责任的， 人民法院应予支持。予支持。201 4201 4- -3 3- -9 9 ----------------赋予了 业主依法追究物业服务企业赋予了 业主依法追究物业服务企业《期物业服务合同期物业服务合同 》 》 、 、 《违约责任的权利违约责任的权利《前 前的合同《物业服务合同物业服务合同 》 》 的合同9 9
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则， 应当认定为物业服务合同的组成部分。依据合同 默示条款理论， 合理扩充了 物业服务企业应承担义务的依据范围即不仅限于物业服务合同 中的明示条款， 法律法规规定相关行业规范律、 法规规定、 相关行业规范， 以及物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则， 也是确定物业服务企业应尽义务的依据与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条的规定是一致的以及物业服201 4201 4- -3 3- -9 91 01 0
入室盗窃抢夺抢劫故意杀人等故意伤害物业服务中常见治安管理纠纷车辆被盗故意杀人等由于外界第三人的过错和违法行为， 给物业服务范围内 的业主或非业主造成人身损害和财产损失导致物业管理服务风险。物业服务企业责任以违约和过错认定。治安危害201 4201 4- -3 3- -9 911 11
无过错责任原则合同责任过错责任原则侵权责任违约责任严格以合同约定认定故意侵害故意行为致他人伤害重大过失过失行为导致重大伤害201 4201 4- -3 3- -9 91 21 2
201 0年1 1 月 1 5日， 上海市中心静安区发生一场延烧超过6个小时的特大火灾。出事的是静安区胶州路728号余姚路口的一幢28层、 1 998年竣工的教师公寓， 正在进行翻新， 大楼外全被“脚手架” （施工铁架）
包围。猛烈的大火很快将大楼外墙烧得一片焦黑， 浓烟冲上高空连数公里外的淮海路大楼都可看见冲上高空， 连数公里外的淮海路大楼都可看见，有居民甚至站到墙外的铁架上待援。
据上海警方1 9日统计， “1 1 ·1 5”事故后， 上海殡仪馆共接收到遇难者遗骸53具。
经Ｄ ＮＡ检测， 遇难人数实为58人， 其中男性22人， 女性36人。
另外仍有40余人失踪。201 4201 4- -3 3- -9 91 31 3
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911他是如何从世贸第84层逃生的？91 1 世贸中心南楼80层以上成功逃生者只有4人， 加拿大人布莱恩.克拉克是其中之一加拿大人布莱恩.克拉克当年是跨国经纪公司欧洲经纪人公司副总裁， 平时居住在与纽约市相邻的新泽西州91 1 当天早晨7时1 5分91 1 当天早晨7时1 5分， 克拉克来到位于世界贸易中心南楼84层的办公室， 喝了一杯咖啡，然后开始工作。
一个多小时后， 8时46分， 一架客机撞上世贸中心北楼克拉克来到位于世界201 4201 4- -3 3- -9 9克拉克通常透过办公室朝西的窗户望向哈得孙河和远处天空。
有些事情影响了他的视角，他转了一下。
办公室的灯光闪烁起来1 91 9
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美国航空公司1 1 号航班从北楼北面94层至98层之间撞入， 克拉克的办公室朝西， 靠近南楼的西南角世贸中心地下车库1 993年遭爆炸袭击后， 克拉克志愿担任自己所在楼层的消防负责人。看到火光， 他如同本能反应一般抓起手电筒和哨子和哨子201 4201 4- -3 3- -9 9克拉克回忆说， 他开始鼓励同事们离开这个楼层， 还记得一名妇女惊慌失措、 哭着说，有人跳楼9时3分， 克拉克站在办公室外正与一名同事说话。
突然， “房间爆炸了”2121
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一切发生太快， 来不及思索， 灯具和地板开始松垮， 几秒钟后， 这座大楼仿佛就要完蛋，爆炸能量释放出来。
“所有东西满是建筑灰尘， ” 克拉克说， “仿佛你带着一个拆除队干了一个星期， 但它在一秒内发生。
”在世贸中心南楼， 克拉克带领一小队人开始从84层沿一条楼梯向下走。
大约下到81 层，他们遇到一名向上走的妇女他们遇到一名向上走的妇女。
她说：得向上去。
”人们对上楼还是下楼展开争论。
争论中， 克拉克听到模糊的求救声。
他和同事罗恩.迪弗朗西斯科查找呼救者， 后者受不了烟呛、 不断咳嗽退出寻找她说“我们我们201 4201 4- -3 3- -9 92323
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克拉克继续寻找， 最后找到困在瓦砾碎片中的富士银行经理普莱姆纳特。
克拉克帮助普莱姆纳特脱离困境， 两人互相自我介绍， 决定做一生的兄弟两人回到楼梯处， 其他人已经走了， 应当是上楼了。
按照普莱姆纳特的指示， 两人向下，到达31 层， 各自给妻子打电话报平安。
这时大约9时30分刚过大约9时30分刚过普莱姆纳特感谢克拉克救了他， 但克拉克同样对他抱有感激之情。
他曾说， 是普莱姆纳特带他下楼事后， 两人得知， 从南楼80层以上成功逃生者只有4人， 他们是其中两人201 4201 4- -3 3- -9 92525
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逃生秘诀：经验丰富。
世贸中心地下车库1993年遭爆炸袭击后，他曾志愿担任自己所在楼层的消防负责人反应迅速。
看到办公室火光后， 他如同本能反应一般抓起手电筒和哨子快速决断。
不仅自己迅速离开所在的楼层， 还鼓励同事们离开这个楼层， 相比之下有人竟跳楼201 4201 4- -3 3- -9 9英雄救人。
他在下楼时听到模糊的求救声。
找到困在瓦砾碎片中的富士银行经理普莱姆纳特。
正是这个人帮做出了下楼的正确决定英明抉择。
他和同事们对上楼还是下楼展开争论。除了他和普莱姆纳特， 其他人选择上楼， 但事实证明， 他俩是正确的2828
从上海特大火灾与从上海特大火灾与911又该吸取哪些教训？ ？又该吸取哪些教训？ ？又该吸取哪些教训？ ？又该吸取哪些教训？ ？911中我们中我们20142014- -3 3- -9 92929
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2008年9月20日晚上约23时许， 有约900多人正在深圳龙岗区龙岗街道龙东社区舞王俱乐部内喝酒和观看歌舞表演， 3楼的舞台燃放烟火引发火灾， 因现场出口处有一条约10米长的狭窄通道， 使里面人员逃生困难， 造成共43人死亡， 88人受伤的重大事故， 其中大部分死者为吸入浓烟窒息而亡。舞王俱乐部采用了 大量吸音海绵装修。
海绵属于聚氨酯合成材料， 燃点低、 发烟大、 燃烧产物毒性强。
海绵氨酯合成材料燃点低发烟大燃烧后生成大量的二氧化碳、 一氧化碳、 氰化氢、 甲醛等烟雾， 给火场被困人员造成了 致命的灾难， 也给消防救援人员设置了 严重的障碍。据消防专家介绍， 当空气中的氰化氢浓度达到万分之二点七时足以让人立即死亡， 当空气中的一氧化碳浓度达到百分之一时可以让人在一分钟内死亡。
同时， 海绵燃烧还会产生烟尘， 这些烟尘被人体吸入后会直接引起呼吸道的机械阻塞， 导致死亡。20142014- -3 3- -9 9燃烧产物毒性强海绵3131
惨痛的历史往往会重演！
！惨痛的历史往往会重演！
！20082008年深圳龙岗酒吧特大火灾年深圳龙岗酒吧特大火灾20082008年深圳龙岗酒吧特大火灾，年深圳龙岗酒吧特大火灾，20132013年在巴西重演！
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201 3年1 月27日凌晨， 巴西圣玛利亚市一家叫做“KISS” 的酒吧发生火灾 。
在火灾事故中死亡的大多是当地的大学生。
当地政府在当地时间201 3年1 月27号下午公布了夜总会火灾死亡造成的人数为233人，住院治伤人数为1 06人。
这是巴西自1 961年以来死人最多的一次火灾事故。20142014- -3 3- -9 93333
201 0年5月 7日凌晨广州特大暴雨， 近期多次强降雨使广州市不少地下停车场被水淹， 近2万辆汽车遭遇“理赔难” 。201 4201 4- -3 3- -9 93434
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“水浸车” 理赔官司 保险公司告赢停车场• "5· 7"暴雨过后， 广州"水浸车"的理赔官司 成为热点问题。
其实， 早在两年前， 杨先生停在中广大厦停车场的车就曾 有过类似遭遇。
停车场以暴雨是不可抗力和市政排水系 统不力为由拒绝赔偿。
前日 ， 广州市中院判决停车场败诉。• 法院：
暴雨非不可预见• "我们听到天气预报后， 就已经买了 沙包加固停车场的防水系 统。
在水浸之后， 还打了 电话给110、 消防， 但都没有人来， 我们就赶紧买来抽水机排水。
水浸其实根本不关我们事， 是停车场外面的水倒灌了 进来。
"中广物业管理公司 的代表顾小姐向记者大吐苦水。201 4201 4- -3 3- -9 93636
• 对于市政排水系 统是否存在问题， 法院在二审中并没有讨论。
中院认为， 在发生强降雨之前， 气象局和媒体已经预报了 强降雨的可能， 故不属不可预见。
淹水事件是由于中广物业管理公司 没有提前做好防范措施， 没有尽到妥善保管...
篇九：物业项目经理廉洁风险点
集团物业管理部经理岗位廉政风险评估及预警措施（一类廉政风险岗位）
嘉实集团物业管理部经理岗位是对集团公司本部管理范围的房屋、土地等资产运营管理的重要岗位。
加强对物业部管理经理岗位的管理与监督， 对其进行岗位廉政风险评估及提出预警措施， 既是促进物业管理工作中的廉政建设， 也是保护干部的一项重要制度。
一、 岗位描述
物业管理部经理岗位（以下简称“物业经理”）
主要承担集团公司及委托经营管理的房屋出租、 维修并实施运营监控及资产优化整合等工作， 还负责改制单位剥离而尚未纳入社会化管理的职工宿舍的管理。
（一）
物业经理的主要职责：
代表集团公司对出租房进行合同的谈判、 签定及履行工作；负责法人主体消亡且尚未实行属地化管理的改制单位剥离的职工宿舍管理、 维修工作； 负责物业资产优化整合调研论证工作， 拟定物业资产优化整合方案； 严格执行财务制度， 负责做好房租、 水电费的收交工作， 做到帐目清楚， 按时入库（财务）； 负责做好相关房屋资产的处置工作。
（二）
物业经理的职权：
按其职责， 有直接权力和间接权力两种。
直接权力， 是指物业经理在自已的职责范围， 直接发出的指令或管理行为， 对管理者或业务相关方产生影响。
物业经理的直接权力：
1、 物业部内部管理事务的处置权；
2、 代表集团公司对出租房进行合同的谈判及签定；
3、 对所管理的职工宿舍公共部位及出租房的维修的认定， 并确定维修施工单位。
间接权力：
是指物业经理不能直接决定， 但作为物业管理的重要参与者， 对权力的行使有重要的考量、 参谋作用。
物业经理间接权力有：
1、 出租房达到集团公司规定实行公开招租的， 参与公开招租挂牌价格的确定及合同的草拟工作；
2、 参与对所管理的职工宿舍公共部位及出租房的维修后， 维修费用的审核权；
3、 参与集团公司相关房屋资产的处置工作。
二、 岗位风险
集团公司物业管理部经理， 无论直接权力还是间接权力的行使， 对维护集团公司国有资产增值保值以及相关交易方的利益会产生影响。
从事物业管理工作的负责人， 极有可能成为商业贿赂“公关”的目标。
物业经理的岗位廉政风险点表现在：
1、 在对出租房进行合同的谈判及签定过程中， 承租户为了达到租金低、 租期长的目的，可能向物业经理提供经济的或非经济的“好处”。
2、 在职工宿舍公共部位及出租房的维修中， 施工队为了竞争到有利的维修工作， 可能向物业经理提供经济的或非经济的“好处”， 从而达到自身利益的目的。
3、 对职工宿舍公共部位及出租房维修后， 在维修计量、 维修款拨付、 维修验收等环节中， 维修施工队为了得到“关照”， 也有可能向物业经理提供经济的或非经济的“好处”。
三、 风险评诂
物业经理是一个具有较大廉政风险的岗位。
稍有不慎， 容易形成权钱交易， 并导致不良后果。
一是给国有固定资产收益造成一定的经济损失； 二是使集团公司形象遭损、 名誉受到负面影响； 三是使干部本人前途受到严重影响。
四、 预警措施
鉴于物业经理岗位廉政风险的客观存在， 为有效预防， 结合物业经理岗位工作的实际，
提出以下预警措施：
1、 加强政治学习， 提高拒腐防变能力。
2、 坚定不移地遵守法律、 法规和集团公司的物业管理工作制度， 严肃物业管理工作中的纪律， 用制度进行管理。
3、 加强监督， 把好监督关。
4、 组织关心爱护， 当好监督人
总之， 通过上述各项措施， 目的是提高企业和干部反腐败的预警能力， 预控能力， 减少岗位风险 ， 有效保护干部， 促进集团公司又好又快发展。
